Laske asunnon ostamisen kokonaiskustannukset – Mitä kaikkea sinun tulee huomioida?
Laske asunnon ostamisen kokonaiskustannukset
Asunnon ostamisen kokonaiskustannusten laskeminen on tärkeä vaihe ennen asuntokauppoja. Kustannusten kokonaisuus muodostuu monista eri tekijöistä, joiden hahmottaminen voi aluksi tuntua haastavalta.
Kustannusten laskeminen kannattaa aloittaa kartoittamalla omat taloudelliset resurssit. Säästöjen määrä vaikuttaa suoraan tarvittavan asuntolainan suuruuteen ja sitä kautta kuukausittaisiin menoihin.
Huomioi erityisesti nämä keskeiset kustannustekijät:
- Asunnon myyntihinta ja mahdollinen tarjoushinta
- Käsirahan suuruus ja sen vaikutus lainasummaan
- Asunnon kunnon vaikutus tuleviin kustannuksiin
- Alueen hintakehitys ja sen vaikutus sijoituksen arvoon
Jos työtilanteesi on epävarma tai olet määräaikaisessa työsuhteessa, huomioi tämä erityisen tarkasti laskiessasi maksukykyäsi pitkällä aikavälillä.
Perheellisten kannattaa miettiä myös tulevaisuuden tarpeita – onko asunto sopiva myös kasvavalle perheelle? Lasten vakuutusten kustannukset kannattaa sisällyttää perheen kokonaisbudjettiin.
Vertailukohtana voit käyttää nykyisiä asumiskustannuksiasi. Jos olet vuokralla, voit laskea vuokrankorotuksen vaikutuksen ja verrata sitä omistusasumisen kustannuksiin.
Kokonaiskustannusten hahmottamisessa auttaa, kun kirjaat ylös kaikki mahdolliset kuluerät ja lasket ne yhteen. Näin saat realistisen kuvan siitä, paljonko rahaa tarvitset asunnon hankintaan ja ylläpitoon.
Asunnon hankintaan liittyvät välittömät kulut
Asunnon kauppahinta on vasta lähtöpiste, kun lasket kokonaiskustannuksia. Välittömät kulut nousevat esiin heti kaupanteon yhteydessä, ja niihin kannattaa varautua etukäteen.
Kiinteistönvälittäjän palkkio on yksi merkittävimmistä välittömistä kuluista. Kiinteistönvälittäjien hinnoittelumallit ja palkkiotasot vaihtelevat alueittain ja välitysliikkeittäin.
Välittömät kustannukset ennen kaupantekoa
- Kuntotarkastuksen teettäminen
- Kosteusmittaukset
- Energiatodistuksen hankinta
- Mahdolliset arviointikulut
Kaupantekohetken kulut
- Kauppakirjan laatiminen
- Kaupanvahvistajan palkkio (kiinteistökaupassa)
- Pankin palvelumaksut
Kuntotarkastuksen hinta määräytyy asunnon koon ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Tämä on sijoitus, joka voi säästää merkittäviä summia tulevaisuudessa.
Osakehuoneiston ja kiinteistön kaupassa välittömät kulut eroavat toisistaan. Kiinteistökaupassa tarvitaan esimerkiksi kaupanvahvistaja, mikä tuo lisäkustannuksia.
Pankin palvelumaksut sisältävät usein osakekirjan säilytyksen ja muut asiakirjakulut. Nämä kannattaa selvittää etukäteen omasta pankista.
Varainsiirtovero ja muut viranomaiskulut
Varainsiirtovero on merkittävä kustannuserä asuntokaupassa. Asunto-osakkeen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 2 % kauppahinnasta, kun taas kiinteistön ostaja maksaa 4 %.
Ensiasunnon ostajana voit kuitenkin säästää tämän kuluerän – et joudu maksamaan varainsiirtoveroa, jos:
- Olet 18-39-vuotias
- Ostat vähintään 50 % asunnosta
- Käytät asuntoa vakituisena kotinasi
- Et ole aiemmin omistanut asunnosta 50 % tai enemmän
Viranomaiskulut vaihtelevat sen mukaan, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Kiinteistökaupassa tarvitset:
- Lainhuudon rekisteröinti
- Rasitustodistukset
- Kiinteistörekisteriotteet
Asunto-osakekaupassa viranomaiskulut ovat maltillisemmat. Isännöitsijäntodistus ja muut taloyhtiön asiakirjat ovat pakollisia hankintoja, mutta niiden kustannukset ovat yleensä muutamia satoja euroja.
Laske nämä kulut mukaan kokonaisbudjettiin heti alkuvaiheessa – ne tulevat maksettavaksi pian kaupanteon jälkeen. Varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.
Asuntolainan kustannukset ja korkokulut
Asuntolainan todellinen hinta muodostuu lainapääoman lisäksi useista eri tekijöistä. Korkokulut ovat näistä merkittävin, mutta eivät suinkaan ainoa kustannuserä.
Lainan marginaali ja viitekorko
Kokonaiskorko muodostuu pankin marginaalista ja valitsemastasi viitekorosta. Marginaali on pankkikohtainen ja neuvoteltavissa – aivan kuten työntekijän palkkauksessakin, neuvottelutaidoilla on merkitystä lopputulokseen.
- 12 kuukauden euribor on yleisin viitekorko
- Marginaali vaihtelee tyypillisesti 0,4-1,0 prosentin välillä
- Kiinteä korko on vaihtoehto suojautua korkojen nousulta
Lainan oheiskulut
Lainaan liittyy myös muita kustannuksia:
- Lainan nostokulut ja järjestelypalkkiot
- Kuukausittaiset tilinhoitomaksut
- Verkkopalvelumaksut
- Mahdolliset lainan muutoskulut
Lyhennystavan vaikutus kokonaiskustannuksiin
Lyhennystapa vaikuttaa merkittävästi lainan kokonaiskustannuksiin:
- Tasaerä pitää maksuerän samana korkojen muuttuessa
- Annuiteetti muuttaa maksuerää korkojen mukana
- Tasalyhennys pienentää korkorasitusta nopeimmin
Korkokustannusten laskeminen
Esimerkki 200 000 euron lainasta 25 vuoden maksuajalla:
- Kuukausierä noin 900-1200 euroa lyhennystavan mukaan
- Korkojen osuus kokonaiskustannuksista 30-40%
- Laina-ajan pituus vaikuttaa merkittävästi korkojen määrään
Lainan kokonaiskustannukset kannattaa laskea eri korkokannoilla, jotta saat realistisen kuvan mahdollisista tulevista muutoksista kuluissa.
Taloyhtiön remontit ja vastikkeet tulevina vuosina
Taloyhtiön tulevat remontit ja vastikkeiden kehitys muodostavat merkittävän osan asunnon pitkän aikavälin kustannuksista. Tutustumalla taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS) saat hyvän käsityksen tulevista menoista.
Tyypillisimmät taloyhtiöremontit
- Putkiremontti eli linjasaneeraus
- Julkisivuremontti
- Kattoremontti
- Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen
- Hissien modernisointi
Erityisesti putkiremontin kustannukset voivat nousta merkittäviksi. Tämän vuoksi on tärkeää selvittää, milloin se on tulossa ja miten siihen on taloyhtiössä varauduttu.
Vastikkeiden muodostuminen
Taloyhtiön vastikkeet jakautuvat tyypillisesti kahteen osaan:
- Hoitovastike – kattaa kiinteistön ylläpidon ja huollon
- Rahoitusvastike – maksetaan taloyhtiön ottamia lainoja pois
Tulevien remonttien rahoitustapa vaikuttaa merkittävästi asumiskustannuksiin. Taloyhtiö voi kerätä varoja etukäteen korjausrahastoon tai ottaa lainaa remonttien toteutuessa.
Kustannusten ennakointi
Pyydä nähtäväksesi seuraavat dokumentit kustannusten arviointia varten:
- Viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys
- Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma
- Hallituksen selvitys tehdyistä ja tulevista remonteista
- Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio
Arvioi erityisesti rakennuksen ikä ja aiemmin tehdyt remontit. 1960-70-luvun taloissa isot remontit ovat usein ajankohtaisia, mikä nostaa asumisen kustannuksia merkittävästi tulevina vuosina.
Muuttokulut ja kodin sisustaminen
Uuteen kotiin muuttaminen tuo mukanaan monenlaisia kustannuksia. Muuttokulut ja sisustaminen muodostavat merkittävän osan asunnon hankinnan kokonaiskustannuksista.
Muuton järjestäminen
- Muuttoauton tai -palvelun vuokraus
- Pakkausmateriaalit (laatikot, kuplamuovi, teipit)
- Muuttofirman siivouspalvelut
- Vanhan asunnon loppusiivous
Muuttobudjetti vaihtelee sen mukaan, teetkö muuton itse vai palkkaatko ammattilaisen. Omatoimisessa muutossa säästät rahaa, mutta tarvitset enemmän aikaa ja mahdollisesti apukäsiä.
Kodin perustamiskustannukset
Uuteen kotiin tarvitset todennäköisesti:
- Verhot ja verhotangot
- Valaisimet ja lamput
- Säilytysratkaisut
- Kodinkoneet (jos eivät kuulu kauppaan)
- Pesuaineet ja siivousvälineet
Nämä hankinnat voivat muodostaa merkittävän kustannuserän, etenkin jos muutat ensimmäiseen omaan kotiin. Priorisoi välttämättömät hankinnat ja tee ostoksia vaiheittain.
Sisustusbudjetti ja sen hallinta
Sisustamisen kustannukset riippuvat tyylistäsi ja tarpeistasi. Hyvä suunnittelu auttaa hallitsemaan budjettia:
- Kartoita olemassa olevat huonekalut
- Listaa välttämättömät hankinnat
- Suunnittele värimaailma ja tyyli etukäteen
- Vertaile hintoja eri liikkeissä
Sisustamisen ei tarvitse tapahtua kerralla. Hanki ensin välttämättömimmät ja täydennä kotia vähitellen. Näin kustannukset jakautuvat pidemmälle aikavälille.
Huomioi myös mahdolliset remonttitarpeet sisustusbudjetissa. Maalaus, tapetointi tai lattiamateriaalien uusiminen voivat olla ajankohtaisia heti muuton yhteydessä.
Kiinteistövero ja vakuutukset
Kiinteistövero ja vakuutukset muodostavat merkittävän osan asunnon vuosittaisista kuluista. Näiden kustannusten huomioiminen etukäteen auttaa hahmottamaan asunnon todellisia omistuskustannuksia.
Kiinteistöveron määräytyminen
Kiinteistöveron suuruus määräytyy kunnan veroasteen ja kiinteistön arvon perusteella. Vero vaihtelee kunnittain ja kiinteistötyypeittäin:
- Vakituisen asuinrakennuksen vero
- Tontin vero
- Yleinen kiinteistövero
Kerrostaloasunnossa kiinteistövero sisältyy yleensä hoitovastikkeeseen, kun taas omakotitalossa se maksetaan suoraan kunnalle.
Tärkeimmät vakuutukset
Asunnon vakuuttaminen on välttämätöntä niin turvallisuuden kuin rahoittajankin vaatimusten vuoksi. Huomioi nämä vakuutukset:
- Kiinteistövakuutus (omakotitalo)
- Kotivakuutus
- Osakkaanvakuutus (taloyhtiössä)
Kotivakuutuksen hinta määräytyy useista tekijöistä, kuten asunnon sijainnista, koosta ja vakuutusturvan laajuudesta. Huomioi myös mahdolliset tapaturmavakuutukset asumisen turvaksi.
Vakuutusten kilpailuttaminen
Vakuutusten hinnoissa voi olla merkittäviä eroja. Säästövinkit vakuutuskuluihin:
- Keskitä vakuutukset samaan yhtiöön
- Vertaile omavastuuvaihtoehtoja
- Tarkista vakuutusturvan sopivuus tarpeisiisi
- Kilpailuta vakuutukset säännöllisesti
Muista päivittää vakuutusturva aina merkittävien remonttien tai kalliiden hankintojen jälkeen.
Asuntolaskurin käyttö kustannusten arvioinnissa
Asuntolaskuri on kätevä työkalu, joka auttaa sinua hahmottamaan asunnon ostamisen kokonaiskustannukset nopeasti. Syöttämällä perustiedot saat selkeän kokonaiskuvan tulevista menoista.
Mitä tietoja tarvitset laskuriin?
- Asunnon myyntihinta
- Omarahoitusosuus
- Laina-aika vuosina
- Arvio korkojen tasosta
- Taloyhtiön vastikkeet
Laskuriin kannattaa syöttää myös arvio tulevista remonttikustannuksista ja vastikkeiden mahdollisista korotuksista. Näin saat realistisemman kuvan pitkän aikavälin menoista.
Laskurin antamat tulokset
Asuntolaskuri näyttää sinulle:
- Kuukausittaisen lainanhoitoerän
- Kokonaiskustannukset laina-ajalta
- Korkojen osuuden kokonaissummasta
- Asumisen kokonaiskulut kuukaudessa
Kokeile laskuria eri skenaarioilla muuttamalla korkoprosenttia ja laina-aikaa. Näin näet, miten muutokset vaikuttavat kuukausierään ja kokonaiskustannuksiin.
Stressitesti osana laskelmia
Testaa maksukykysi myös korkeammilla koroilla:
- Lisää nykyiseen korkoon 3-6 prosenttiyksikköä
- Tarkista, miten paljon kuukausierä nousisi
- Arvioi, selviäisitkö korkeammista maksuista
Laskurin avulla voit myös vertailla eri asuntovaihtoehtojen kustannuksia rinnakkain ja tehdä tietoon perustuvia päätöksiä asuntokaupassa.
Asumisen kuukausittaiset kokonaismenot
Kuukausittaiset asumiskustannukset muodostavat merkittävän osan kotitalouden menoista. Näiden kulujen tarkka kartoitus auttaa sinua arvioimaan, millaisen asunnon hankintaan sinulla on varaa.
Säännölliset kuukausimaksut
- Hoitovastike tai kiinteistönhoitokulut
- Asuntolainan kuukausierä
- Vesimaksu
- Sähkölasku
- Internet-yhteys
Hoitovastikkeen suuruus vaihtelee taloyhtiöittäin. Isommissa taloyhtiöissä vastikkeet ovat usein pienemmät, sillä kulut jakautuvat useamman osakkaan kesken.
Lämmityskustannukset
Lämmitysmuoto vaikuttaa merkittävästi kuukausimenoihin:
- Kaukolämpö (yleensä vastikkeessa)
- Sähkölämmitys (erillinen lasku)
- Öljylämmitys (täyttö muutaman kerran vuodessa)
- Maalämpö (sähkönkulutus)
Kuukausittaisten menojen laskeminen
Laske yhteen kaikki kuukausittaiset kulut ja lisää niihin 10% puskuria yllättäviä menoja varten. Jos tulotasosi on epävarma, voit parantaa taloudellista turvaasi neuvottelemalla palkankorotuksen.
Muista myös jakaa vuosittaiset maksut, kuten kiinteistövero ja vakuutukset, kuukausitasolle realistisen kuukausisumman saamiseksi.
Kuukausimenojen kokonaisuus voi vaihdella merkittävästi vuodenaikojen mukaan. Esimerkiksi sähkön ja lämmityksen kulutus on talvella huomattavasti kesää korkeampaa.
Vinkit kustannusten hallintaan ja säästämiseen
Asunnon ostamisen kustannuksia voi hallita järkevillä valinnoilla ja huolellisella suunnittelulla. Säästöjä kertyy, kun toimit systemaattisesti ja teet fiksuja päätöksiä.
Ennakoiva taloussuunnittelu
- Aloita säästäminen hyvissä ajoin ennen asuntokauppoja
- Kartoita kaikki mahdolliset ASP-tilin edut
- Vertaile eri pankkien lainatarjouksia huolellisesti
- Suunnittele muuttoaikataulu joustavaksi ylimääräisten kulujen välttämiseksi
Hyvällä etukäteissuunnittelulla voit säästää merkittäviä summia. Jos tarvitset lisärahoitusta yllättäviin menoihin, joustoluottojen vertailu auttaa löytämään edullisimman vaihtoehdon.
Neuvottelutaidot käyttöön
Asuntokaupassa ja rahoituksessa kannattaa hyödyntää neuvotteluvaraa:
- Pyydä useita tarjouksia eri pankeilta
- Neuvottele lainan marginaali ja muut ehdot huolella
- Kilpailuta vakuutukset säännöllisesti
- Vertaile eri palveluntarjoajien hintoja
Energiatehokkuuden parantaminen
Energiakustannuksissa voi säästää merkittävästi:
- Säädä lämmitys optimaaliseksi
- Vaihda vanhat kodinkoneet energiatehokkaisiin malleihin
- Asenna LED-valaistus
- Tiivistä ikkunat ja ovet huolellisesti
Pitkällä aikavälillä pienetkin säästötoimet kertautuvat merkittäviksi summiksi. Suunnittele hankinnat ja remontit huolella, jotta saat parhaan vastineen rahoillesi.
Yhteenveto ja pääpointit
Asunnon ostaminen on elämäsi suurimpia taloudellisia päätöksiä. Kokonaiskustannusten laskeminen auttaa sinua varautumaan kaikkiin kuluihin ja tekemään järkeviä rahoituspäätöksiä. Muista huomioida varainsiirtovero, asuntolainan kulut ja vakuutukset. Taloyhtiön remontit ja vastikkeet kannattaa selvittää tarkasti etukäteen.
Plussat
- Auttaa budjetoinnissa ja rahoituksen suunnittelussa
- Ehkäisee ikäviä yllätyksiä
- Helpottaa lainatarpeen arviointia
- Mahdollistaa eri vaihtoehtojen vertailun
Miinukset
- Kaikkia tulevia kuluja vaikea ennustaa tarkasti
- Vaatii paljon taustatietojen selvittelyä
- Laskelmien tekeminen vie aikaa
Asunnon ostamisen kustannukset vaiheittain
Asunnon ostaminen on iso päätös, ja siihen liittyy paljon erilaisia kustannuksia. Pelkkä asunnon myyntihinta ei kerro koko totuutta siitä, paljonko rahaa sinun täytyy varata asuntokauppaa varten. Kustannukset jakautuvat moneen eri vaiheeseen: ennen ostoa, oston yhteydessä ja asumisen aikana. Asuntolaskurin avulla voit selvittää nämä kulut etukäteen ja suunnitella budjettisi sen mukaisesti.| Kustannusvaihe | Kustannuserä | Tyypillinen osuus | Huomioitavaa |
|---|---|---|---|
| Ennen ostoa | Käsiraha | 15-20% asunnon hinnasta | Vaaditaan yleensä lainan saamiseksi |
| Kaupantekohetkellä | Varainsiirtovero | 2-4% kauppahinnasta | Ensiasunnon ostaja vapautettu |
| Kaupantekohetkellä | Kaupanvahvistajan palkkio | Kiinteä summa | Vain kiinteistökaupoissa |
| Asumisen aikana | Yhtiövastike | 3-6€/m²/kk | Taloyhtiökohtainen |
| Asumisen aikana | Lainanhoitokulut | Korko + lyhennys | Riippuu laina-ajasta ja korosta |
