Asunnon saantorahoituksen järjestäminen – Näin varmistat kaupan toteutumisen

Asunnon saantorahoituksen järjestäminen

Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Saantorahoituksen järjestäminen kannattaa aloittaa hyvissä ajoin ennen asuntokauppoja, sillä huolellinen suunnittelu on avain onnistuneeseen asuntokauppaan.

Rahoituksen järjestämisessä on kolme keskeistä vaihetta:

1. Oman taloudellisen tilanteen kartoitus ja budjetointi
2. Rahoitustarpeen määrittely ja eri vaihtoehtojen vertailu
3. Konkreettisten rahoitusneuvottelujen käynnistäminen

Ensimmäinen askel on selvittää oma maksukyky ja säästöt. Tässä vaiheessa on tärkeää laskea, paljonko omaa rahaa on käytettävissä ja kuinka paljon tarvitset ulkopuolista rahoitusta.

Seuraavaksi kannattaa tutustua eri rahoitusvaihtoehtoihin ja vertailla niiden ehtoja. Saantorahoituksen järjestäminen onnistuu useimmiten pankkien kautta, mutta markkinoilla on myös muita rahoittajia.

Kun olet löytänyt sopivan asunnon, on aika käynnistää varsinaiset rahoitusneuvottelut. Tässä vaiheessa tarvitset mukaasi asunnon tiedot ja omat tulotietosi. Neuvotteluissa käydään läpi lainan ehdot, korko ja vakuudet.

Muista, että saantorahoituksen järjestämisessä kannattaa olla liikkeellä ajoissa. Näin varmistat, että sinulla on riittävästi aikaa vertailla eri vaihtoehtoja ja neuvotella itsellesi parhaat mahdolliset lainaehdot.

Mikä on saantorahoitus ja milloin sitä tarvitaan?

Saantorahoitus on asuntokaupassa tarvittava väliaikaisrahoitus, joka tarvitaan silloin, kun myyt vanhaa asuntoasi ja olet samalla ostamassa uutta. Se toimii ikään kuin siltana kahden asuntokaupan välillä.

Tyypillisesti saantorahoitusta tarvitaan tilanteissa, joissa:

• Olet ostamassa uutta asuntoa ennen kuin vanha on myyty
• Kaupat eivät toteudu samana päivänä
• Tarvitset väliaikaista rahoitusta kauppojen väliselle ajalle

Käytännössä saantorahoitus kattaa sen summan, jonka saisit vanhan asuntosi myynnistä. Jos esimerkiksi olet ostamassa 300 000 euron asuntoa ja odotat saavasi nykyisestä asunnostasi 200 000 euroa, tarvitset saantorahoitusta tuon 200 000 euron verran.

Saantorahoitus on luonteeltaan lyhytaikainen järjestely. Sen tarve päättyy heti, kun saat vanhan asuntosi myytyä ja kauppasumman tililläsi. Tämän jälkeen maksat saantorahoituksen pois vanhan asunnon myyntituloilla.

Saantorahoituksen määrän laskeminen

Saantorahoituksen tarkka määrä perustuu aina yksilölliseen tilanteeseen. Peruskaava on kuitenkin yksinkertainen: tarvittava summa on uuden asunnon kauppahinta vähennettynä käytettävissä olevilla omilla varoilla.

Laskentakaava on seuraava:

• Uuden asunnon hinta
• + Varainsiirtovero
• – Omat säästöt ja sijoitukset
• – Nykyisen asunnon arvo
• = Tarvittava saantorahoitus

Käytännön esimerkki: Jos olet ostamassa 300 000 euron asuntoa ja nykyisen asuntosi arvo on 200 000 euroa, tarvitset lähtökohtaisesti 200 000 euron saantorahoituksen. Tämä summa vapautuu käyttöösi heti, kun saat nykyisen asuntosi myytyä.

Huomioi laskelmissa myös mahdolliset lisäkulut. Oikeusturvavakuutus on tärkeä osa asuntokaupan turvaa, joten sen kustannus kannattaa sisällyttää kokonaislaskelmiin.

Muista myös jättää pieni taloudellinen puskuri yllättävien tilanteiden varalle. Näin varmistat, että rahoitus riittää varmasti koko prosessin ajan.

Vaihtoehdot asunnon saantorahoituksen järjestämiseen

Saantorahoituksen järjestämiseen löytyy useita vaihtoehtoja. Valinta riippuu pitkälti omasta tilanteestasi ja siitä, mikä ratkaisu sopii parhaiten tarpeisiisi.

Pankkien tarjoamat väliaikaisratkaisut

Pankit tarjoavat erilaisia väliaikaisrahoituksen muotoja. Yleisin vaihtoehto on erillinen saantolaina, joka toimii siltarahoituksena asuntokauppojen välillä.

• Saantolaina vanhan asunnon vakuusarvoa vastaan
• Joustava luottolimiitti asuntokauppoja varten
• Määräaikainen asuntolainan korotus

Säästöjen ja sijoitusten hyödyntäminen

Jos sinulla on säästöjä tai sijoituksia, voit hyödyntää niitä väliaikaisrahoituksessa. Tämä voi olla edullisempi vaihtoehto kuin uuden lainan ottaminen.

• Määräaikaisten talletusten purku
• Sijoitusten realisointi
• Säästötilien varojen käyttö

Muut rahoitusratkaisut

Markkinoilta löytyy myös vaihtoehtoisia tapoja järjestää saantorahoitus. Nämä voivat sopia erityistilanteisiin tai täydentämään muuta rahoitusta.

• Erilaiset kulutusluotot
• Rahoitusyhtiöiden tarjoamat ratkaisut
• Sukulaisten tai läheisten tarjoama väliaikaisrahoitus

Vertaile eri vaihtoehtoja huolellisesti ja kiinnitä huomiota erityisesti kustannuksiin ja laina-aikaan. Saantorahoituksen järjestäminen on aina yksilöllinen prosessi, jossa kannattaa hyödyntää rahoitusalan ammattilaisten osaamista.

Saantorahoituksen vakuudet ja vaatimukset

Saantorahoituksen myöntäminen edellyttää riittäviä vakuuksia ja taloudellisia edellytyksiä. Tyypillisesti nykyinen asuntosi toimii ensisijaisena vakuutena väliaikaisrahoitukselle.

Yleisimmät vakuusvaihtoehdot

• Nykyisen asunnon vakuusarvo (yleensä 70-80% asunnon markkina-arvosta)
• Ostettavan uuden asunnon vakuusarvo
• Muut kiinteistöt tai osakehuoneistot
• Sijoitusomaisuus, kuten rahastot tai osakkeet

Vakuuksien lisäksi rahoittajat arvioivat maksukykyäsi. Säännöllinen palkkatulo ja vakaa työhistoria ovat merkittäviä tekijöitä rahoituksen myöntämisessä. Samalla kun vertailet vakuutuksia ja niiden kustannuksia, kannattaa tarkistaa myös muut taloudelliset sitoumuksesi.

Keskeiset vaatimukset rahoituksen saamiselle

• Riittävä ja säännöllinen tulotaso
• Hyvä luottohistoria ilman maksuhäiriömerkintöjä
• Realistinen suunnitelma vanhan asunnon myynnistä
• Kohtuullinen kokonaisvelkataakka suhteessa tuloihin

Rahoituksen myöntäjät kiinnittävät erityistä huomiota vanhan asunnon myyntisuunnitelmaan. Mitä konkreettisempi suunnitelma sinulla on, sitä paremmat mahdollisuudet rahoituksen järjestymiselle.

Lisävakuuksien tarve

Joskus perusvakuudet eivät riitä, jolloin voidaan tarvita lisävakuuksia. Näitä voivat olla:

• Valtiontakaus
• Pankin tarjoama täytetakaus
• Henkilötakaus luotettavalta taholta

Huomioi, että lisävakuuksien tarve arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Mitä vahvempi on taloudellinen tilanteesi, sitä todennäköisemmin perusvakuudet riittävät.

Asuntolainan ja saantorahoituksen yhdistäminen

Asuntolainan ja saantorahoituksen yhdistäminen on järkevä tapa hallita kokonaisrahoitusta. Näiden kahden rahoitusmuodon yhdistäminen mahdollistaa sujuvan siirtymän asunnosta toiseen.

Rahoituksen yhdistämisessä on kaksi päävaihtoehtoa:

• Erillinen saantorahoitus uuden asuntolainan rinnalle
• Kokonaispaketin neuvotteleminen samalta rahoittajalta

Kokonaispaketin etuna on selkeämpi hallinnointi ja usein edullisemmat kokonaiskustannukset. Sijoitusasunnon tuottolaskurin avulla voit arvioida, kannattaisiko vanha asunto mahdollisesti säilyttää sijoituskäytössä uuden rinnalla.

Rahoituksen yhdistämisessä huomioitavat asiat:

• Lainojen kokonaiskorko ja marginaalit
• Vakuuksien riittävyys molempiin rahoituksiin
• Maksuaikataulujen yhteensovittaminen

Kun neuvottelet rahoituskokonaisuutta, kiinnitä huomiota omavastuuosuuden vaikutukseen lainaehtoihin. Suurempi omarahoitusosuus voi tuoda merkittäviä säästöjä kokonaiskustannuksissa.

Rahoituksen yhdistäminen kannattaa suunnitella vaiheittain:

1. Määrittele kokonaisrahoitustarve
2. Selvitä vakuuksien käyttömahdollisuudet
3. Vertaile eri pankkien kokonaistarjouksia
4. Sovi selkeä maksusuunnitelma molemmille rahoituksille

Huomioi, että saantorahoitus sulautuu lopulta osaksi varsinaista asuntolainaa, kun vanha asunto on myyty. Tämän vuoksi on tärkeää neuvotella jo etukäteen, millaisin ehdoin yhdistäminen tapahtuu.

Varainsiirtoveron huomioiminen saantorahoituksessa

Varainsiirtovero on merkittävä kustannus asunnon saantorahoituksen kokonaisuudessa. Se tulee maksaa 2 kuukauden kuluessa asunnon omistusoikeuden siirtymisestä, joten se kannattaa sisällyttää rahoitussuunnitelmaan heti alusta alkaen.

Varainsiirtoveron suuruus on:

• Asunto-osakkeiden kaupassa 2 % kauppahinnasta
• Kiinteistöjen kaupassa 4 % kauppahinnasta

Saantorahoitusta hakiessasi sinun kannattaa lisätä varainsiirtoveron osuus suoraan haettavaan summaan. Näin vältyt erillisen rahoituksen järjestämiseltä veron maksua varten.

Käytännön esimerkki laskennasta

Jos olet ostamassa 200 000 euron arvoista asunto-osaketta, varainsiirtoveron osuus on 4 000 euroa. Tällöin saantorahoituksen kokonaistarpeesi on kauppahinta + varainsiirtovero eli 204 000 euroa.

Erityistilanteet varainsiirtoverossa

Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli täytät seuraavat ehdot:

• Olet 18-39-vuotias
• Ostat vähintään 50 % asunnosta
• Asunto tulee omaan asuinkäyttöösi

Tällöin saantorahoituksen tarve on pienempi, sillä voit vähentää varainsiirtoveron osuuden kokonaisrahoitustarpeesta.

Saantorahoituksen hakeminen käytännössä

Rahoituksen hakuprosessi kannattaa käynnistää hyvissä ajoin ennen suunniteltua asuntokauppaa. Aloita prosessi vähintään kuukautta ennen, jotta ehdit vertailla eri vaihtoehtoja rauhassa.

Hakemuksen valmistelu

Kerää seuraavat dokumentit valmiiksi ennen hakemuksen jättämistä:

• Palkkatodistukset viimeisen 6 kuukauden ajalta
• Verotuspäätös ja veroilmoitus
• Nykyisen asunnon myyntiin liittyvät dokumentit
• Ostettavan asunnon tiedot ja hinta-arvio

Jos suunnittelet asuntosi kunnostamista oston jälkeen, voit samalla selvittää myös remonttilainan mahdollisuudet ja vertailla eri vaihtoehtoja kokonaisrahoituksen järjestämiseksi.

Hakemuksen jättäminen

Useimmat rahoittajat tarjoavat mahdollisuuden jättää hakemus verkossa. Hakemuksessa kysytään tyypillisesti:

• Haettavan rahoituksen määrä ja aika
• Tiedot nykyisestä asunnosta ja sen myyntisuunnitelmasta
• Ostettavan kohteen tiedot
• Oma taloudellinen tilanne

Neuvotteluvaihe

Hakemuksen jättämisen jälkeen rahoittaja kutsuu sinut yleensä neuvotteluun, jossa käydään läpi:

1. Rahoituksen ehdot ja aikataulut
2. Vakuusjärjestelyt
3. Kauppojen ajoitus

Tärkeintä on esittää selkeä suunnitelma vanhan asunnon myynnistä ja uuden oston aikataulusta. Mitä tarkemmin pystyt nämä kuvaamaan, sitä sujuvammin rahoituksen järjestäminen etenee.

Valmistaudu myös neuvottelemaan marginaalista ja muista ehdoista. Kilpailuttamalla eri rahoittajia voit saada paremmat ehdot rahoituksellesi.

Saantorahoituksen kustannukset ja takaisinmaksu

Saantorahoituksen kustannukset muodostuvat pääasiassa korosta ja järjestelypalkkioista. Tyypillisesti korko on hieman tavallista asuntolainaa korkeampi rahoituksen lyhytaikaisuuden vuoksi.

Kustannusrakenne

Saantorahoituksen kokonaiskustannukset koostuvat seuraavista osista:

• Lainan korko (yleensä 3-12 kk euribor + marginaali)
• Järjestelypalkkio (kertaluonteinen)
• Toimitusmaksu
• Mahdolliset vakuusmaksut

Rahoituksen hintaan vaikuttaa merkittävästi se, miten sähköinen tunnistautuminen ja asiointi hoidetaan – verkkopalveluiden kautta prosessi on yleensä edullisempi.

Takaisinmaksun vaihtoehdot

Saantorahoitus maksetaan tyypillisesti kerralla pois vanhan asunnon myynnistä saaduilla varoilla. Voit kuitenkin varautua markkinatilanteen muutoksiin harkitsemalla myös raaka-ainesijoituksia osana taloudellista suunnittelua.

Takaisinmaksussa huomioitavaa:

• Lyhennyssuunnitelma vanhan asunnon myyntiajan mukaan
• Mahdollisuus ennenaikaiseen takaisinmaksuun
• Joustot maksuaikataulussa

Muista neuvotella etukäteen, miten toimitaan jos vanhan asunnon myynti viivästyy. Useimmat rahoittajat tarjoavat mahdollisuuden jatkaa rahoitusta tarvittaessa, tosin yleensä korkeammalla korolla.

Kustannusten optimointi

Voit vähentää saantorahoituksen kustannuksia:

• Kilpailuttamalla useita rahoittajia
• Neuvottelemalla lyhyemmän laina-ajan
• Hyödyntämällä olemassa olevia asiakkuuksia
• Tarjoamalla vahvat vakuudet

Tärkeintä on laatia realistinen aikataulu vanhan asunnon myynnille ja mitoittaa rahoitus sen mukaan. Näin vältyt turhilta kustannuksilta ja pidemmältä laina-ajalta.

Yhteenveto ja pääpointit

Asunnon saantorahoituksen järjestäminen vaatii huolellista suunnittelua ja eri vaihtoehtojen punnitsemista. Pankkien tarjoamat asuntolainat ovat yleisin tapa rahoittaa asunnon hankinta, mutta myös muita vaihtoehtoja kannattaa tutkia. Omat säästöt ja vakuudet ovat avainasemassa rahoituksen järjestämisessä.

Plussat

• Mahdollistaa unelma-asunnon hankinnan ilman täyttä omarahoitusta
• Useita eri rahoitusvaihtoehtoja saatavilla
• Pitkä maksuaika helpottaa kuukausittaista taakkaa
• Asuntolaina toimii samalla säästämisen muotona

Miinukset

• Korkokulut voivat nousta merkittäviksi
• Vaatii yleensä vakuuksia tai takaajia
• Pitkäaikainen taloudellinen sitoumus
• Asunnon arvon lasku voi aiheuttaa riskejä

Saantorahoituksen vaihtoehdot asuntokaupoissa

Asunnon ostaminen on iso päätös, ja saantorahoituksen järjestäminen on keskeinen osa prosessia. Saantorahoituksella tarkoitetaan asunnon hankintaan tarvittavan rahoituksen kokonaisuutta, joka voi koostua useista eri lähteistä. Rahoituksen suunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin ennen asuntokauppoja.

Rahoitusmuoto	Tyypilliset ominaisuudet	Huomioitavaa
Asuntolaina	Pitkä maksuaika, vakuudet tarvitaan	Muodostaa usein suurimman osan rahoituksesta
Omat säästöt	ASP-tili tai muut säästöt	Vähintään 5-15% asunnon hinnasta suositeltavaa
Lisävakuudet	Takaajat, muut kiinteistöt	Parantaa lainansaantimahdollisuuksia
Väliaikaisrahoitus	Lyhytaikainen rahoitus	Tarpeen esim. kahden asunnon tilanteissa
Valtion tuki	ASP-korkotuki, muut tuet	Saatavuus riippuu tilanteesta

Saantorahoituksen järjestäminen kannattaa aloittaa kartoittamalla oma maksuvara ja säästöt. Lainatarjouksia vertailemalla löydät itsellesi sopivimman rahoitusratkaisun. Ota yhteyttä ja selvitä sinulle sopivat vaihtoehdot!

Usein kysytyt kysymykset